Location meublée LMNP : le guide complet
Statut LMNP ou LMP, micro-BIC ou régime réel, amortissement et déclaration : tout ce qu'un propriétaire bailleur doit savoir pour louer meublé et optimiser sa fiscalité en toute conformité.
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
La location meublée non professionnelle (LMNP) désigne la mise en location d'un logement équipé du mobilier nécessaire à une occupation normale (lit, table, sièges, plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles…, liste fixée par le décret n° 2015-981). À la différence de la location nue, les loyers ne relèvent pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le statut est « non professionnel » tant que les recettes locatives meublées annuelles du foyer ne dépassent pas 23 000 € ou restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer. Au-delà de ces deux conditions cumulées, vous basculez en loueur en meublé professionnel (LMP), avec un régime social et fiscal distinct.
Micro-BIC ou régime réel : quel régime choisir ?
Les revenus d'une location meublée peuvent être imposés selon deux régimes : le micro-BIC, forfaitaire et simplifié, et le régime réel, qui permet de déduire les charges et surtout d'amortir le bien. Le régime réel aboutit souvent à un résultat imposable faible, voire nul.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Seuil d'application | Recettes ≤ 77 700 € par an (meublé classique) | > 77 700 € par an, ou sur option |
| Prise en compte des charges | Abattement forfaitaire de 50 % | Déduction des charges réelles + amortissement du bien et du mobilier |
| Amortissement | Non (compris dans l'abattement) | Oui — étalement de la valeur du bien et du mobilier sur leur durée d'usage |
| Formulaire de déclaration | Recettes portées sur la 2042-C-PRO | Liasse fiscale 2031 et annexes, résultat reporté sur la 2042-C-PRO |
| Idéal si | Peu de charges, pas d'emprunt | Achat récent, crédit en cours ou charges élevées (résultat souvent nul) |
Attention : pour les meublés de tourisme non classés, le seuil du micro-BIC est abaissé à 15 000 € et l'abattement à 30 % depuis la loi du 19 novembre 2024. Les meublés de tourisme classés conservent un abattement de 50 % dans la limite de 77 700 € de recettes.
L'amortissement : le principal atout du régime réel
Au régime réel, vous pouvez déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et de son mobilier : c'est l'amortissement, qui traduit comptablement l'usure du logement. Le bien est décomposé en composants, amortis chacun sur leur durée d'usage :
- Le gros œuvre du bâtiment : amorti sur une longue durée, généralement 40 à 50 ans
- Les composants (toiture, façade, installations techniques) : amortis séparément sur 15 à 25 ans
- Le mobilier et l'électroménager : amortis sur 5 à 10 ans
La valeur du terrain n'est jamais amortissable. Surtout, l'amortissement ne peut pas créer ni aggraver un déficit : la part qui excède le bénéfice est reportée sans limite de durée sur les résultats des années suivantes.
Comment déclarer, étape par étape
Le loueur en meublé exerce une activité relevant des BIC : il doit s'immatriculer, puis déclarer chaque année ses recettes en même temps que sa déclaration de revenus.
- 1
Immatriculez votre activité
Dès le début de la location, déclarez votre activité de loueur en meublé sur le guichet unique des formalités des entreprises (INPI) dans les 15 jours. Vous obtenez un numéro SIRET, indispensable à la déclaration fiscale.
- 2
Choisissez votre régime d'imposition
Par défaut, vous relevez du micro-BIC si vos recettes ne dépassent pas les seuils. Vous pouvez opter pour le régime réel, souvent plus avantageux grâce à l'amortissement : l'option se formule auprès du service des impôts et engage pour un an, reconductible tacitement.
- 3
Remplissez le bon formulaire
Au micro-BIC, portez le montant brut de vos recettes sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO (l'abattement est appliqué automatiquement). Au régime réel, établissez la liasse fiscale 2031 avec ses annexes (recettes, charges, tableau d'amortissement), puis reportez le résultat sur la 2042-C-PRO.
- 4
Conservez vos justificatifs
Gardez factures d'achat du mobilier, tableau d'amortissement, quittances de loyers et pièces de charges au moins trois ans. Au régime réel, l'appui d'un expert-comptable ou d'un centre de gestion agréé est fréquent et déductible.
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Créer un compte gratuitQuestions fréquentes
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que vos recettes locatives meublées annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer. Si ces deux conditions sont dépassées simultanément, vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP), soumis aux cotisations sociales et à un régime de plus-values et de déficits différent.
Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % (meublé classique) : il est simple et avantageux si vos charges réelles sont faibles. Le régime réel permet de déduire les charges effectives et d'amortir le bien et le mobilier ; il aboutit souvent à un résultat imposable très faible, voire nul, mais suppose une comptabilité plus lourde. Il est généralement plus intéressant en cas d'achat récent, de crédit ou de charges élevées.
Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ?
Au régime réel, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier, répartie sur leur durée d'usage : environ 25 à 50 ans pour l'immobilier selon les composants, 5 à 10 ans pour le mobilier. Cet amortissement réduit votre bénéfice imposable, mais ne peut pas créer de déficit : la part excédentaire se reporte sans limite de durée.
Quelles démarches pour se lancer en LMNP ?
Vous devez déclarer votre activité de loueur en meublé sur le guichet unique de l'INPI dans les 15 jours suivant le début de la location, afin d'obtenir un numéro SIRET. Vous choisissez ensuite votre régime (micro-BIC ou réel) et déclarez vos recettes chaque année sur la 2042-C-PRO, complétée par la liasse 2031 au régime réel.
L'amortissement est-il repris à la revente du bien ?
Oui, depuis la loi de finances pour 2025 : les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente (avec des exceptions, notamment pour certaines résidences services). L'avantage fiscal de l'amortissement est donc en partie récupéré à la sortie ; il reste un différé d'imposition intéressant, mais à intégrer dans votre stratégie de long terme.
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